Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh ROE qua khả năng thích ứng chính sách vĩ mô của doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

TÓM TẮT:

Bài viết đã đi sâu phân tích 8 nhân tố chính ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh ROE của doanh nghiệp bất động sản bao gồm tỷ số nợ, quy mô doanh nghiệp, vòng quay tài sản, khả năng thanh toán, tỷ lệ tài sản cố định, cơ hội tăng trưởng, tăng trưởng kinh tế và lãi suất. Trong đó, các yếu tố chính được chia thành 2 nhóm tác động đến hiệu quả kinh doanh ROE gồm các quan sát tác động cùng chiều (5 yếu tố), các quan sát tác động ngược chiều (3 yếu tố). Bài viết cũng đưa ra các kiến nghị đối với nhà quản lý doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản để nâng cao hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản.

Từ khóa: hiệu quả kinh doanh, doanh nghiệp, bất động sản.

1. Đặt vấn đề

Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hóa, về giao dịch, về thông tin, về quản lý.

Đại dịch Covid-19 bùng phát toàn cầu càng làm tăng thêm khó khăn cho thị trường. Song thực tế cho thấy, giai đoạn khó khăn hiện nay cũng là cơ hội sàng lọc, định vị lại các doanh nghiệp trong ngành bất động sản một cách rõ nét. Dịch bệnh lan rộng, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng không nhỏ tới kế hoạch hoạt động cũng như doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp nhất là các doanh nghiệp BĐS.

Vấn đề hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty BĐS được quan tâm nhiều trong nghiên cứu tài chính doanh nghiệp. Các công ty BĐS có hiệu quả kinh doanh tốt tạo ra giá trị, tạo thêm việc làm, thúc đẩy đổi mới và đóng thuế mà từ đó tất cả chúng ta đều được hưởng lợi.

2. Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

2.1. Cơ sở lý thuyết

Hiệu quả kinh doanh là sự so sánh giữa yếu tố đầu vào và kết quả đầu ra của doanh nghiệp trong một thời kỳ nhất định.

 Đặng Đình Đào (1998) cho biết: Hiệu quả kinh doanh là quan hệ tỷ lệ giữa phần tăng thêm của phần kết quả và phần tăng thêm của chi phí.

Tariq và cộng sự (2014) khẳng định sự phù hợp của các chỉ tiêu đo lường hiệu quả kinh doanh từ góc độ kế toán của công ty (ROA, ROE, ROS).

ROE là một chỉ tiêu thích hợp khi nghiên cứu các yếu tố có liên quan với lợi ích của cổ đông. Nó liên quan đến các khoản thu nhập của công ty để tài sản đầu tư của cổ đông (Thu nhập ròng/vốn chủ sở hữu của cổ đông). Tỷ lệ lợi nhuận này cho thấy khả năng của một công ty tạo ra lợi nhuận ròng với khoản đầu tư của các cổ đông (Kaufmann và Taylor, 1993; Kapopoulos và Lazaretou, 2007).

Mwangi, Makau & Kosimbei (2014) nghiên cứu mối quan hệ giữa cơ cấu vốn và hiệu quả kinh doanh của 42 công ty niêm yết trên sàn chứng khoán Nairobi Kenya giai đoạn 2006 - 2012 cho biết, đòn bẩy tài chính có mối quan hệ ngược chiều với hiệu quả kinh doanh đối với biến ROE. Biến khả năng thanh toán và GDP có mối quan hệ thuận chiều, trong khi biến quy mô doanh nghiệp chưa xác định được mối liên hệ.

Quan Minh Nhựt và Lý Thị Phương Thảo (2014) cho biết tổng vốn vay/tổng nợ, tài sản cố định/tổng tài sản, tỷ lệ cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần và thời gian hoạt động của doanh nghiệp đều có tác động đến hiệu quả doanh nghiệp ở chỉ tiêu là ROE.

Cheng và cộng sự (2016) nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các công ty niêm yết bất động sản giai đoạn 2004 - 2014. Kết quả nghiên cứu cho thấy cơ cấu vốn và năng lực hoạt động có ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động của công ty.

2.2. Mô hình và giả thuyết nghiên cứu

Kế thừa kết quả của những nghiên cứu trước về hiệu quả kinh doanh, như:

Quan Minh Nhựt và Lý Thị Phương Thảo (2014), Cheng và cộng sự (2016), có 8 yếu tố chính ảnh hưởng đến rủi ro tài chính của các công ty bất động sản, bao gồm: Tỷ số nợ  (DTA), quy mô doanh nghiệp (SIZE), vòng quay tổng tài sản (TURN), khả năng thanh toán (CR), tỷ lệ tài sản cố dịnh (CATA), cơ hội tăng trưởng của doanh nghiệp (SG), tăng trưởng kinh tế (GDP) và lãi suất ngân hàng (IR).

Mô hình nghiên cứu tác giả đề xuất như sau:

Hình 1: Mô hình nghiên cứu

Nguồn: Tác giả đề xuất

Bảng 1. Mô tả các biến của mô hình

Từ mô hình nghiên cứu đề xuất, phương trình có dạng như sau:

ROE_it = α + β₁TDTA_it + β₂SG_it + β₃SIZE_it + β₄CATA_it + β₅TURN_it + β₆CR_it + β₇GDP_t + β₈ITR_t + u_it

Trong đó:

- ROE_it là các biến phụ thuộc đo lường hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp i tại thời điểm t;

- DTA_it là biến độc lập đại diện cho tỷ lệ nợ của doanh nghiệp i tại thời điểm t;

- SG_it là biến độc lập đại diện cho cơ hội tăng trưởng của doanh nghiệp i tại thời điểm t;

- SIZE_it là biến độc lập đại diện cho quy mô của doanh nghiệp i tại thời điểm t;

- CATA_it là biến độc lập đại diện cho tỷ lệ tài sản cố định của doanh nghiệp i tại thời điểm t;

- TURN_it là biến độc lập đại diện cho vòng quay tổng tài sản của doanh nghiệp i tại thời điểm t;

- CR_it là biến độc lập đại diện cho khả năng thanh toán hiện hành của doanh nghiệp i tại thời điểm t;

- GDP_t là biến độc lập đại diện cho tốc độ tăng trưởng kinh tế tại thời điểm t;

- ITR_t là biến độc lập đại diện cho lãi suất ngân hàng tại thời điểm t;

- U_it là sai số ngẫu nhiên của mô hình đối với doanh nghiệp i tại thời điểm t có phân phối chuẩn (u_it ~ i_id (0, s2)) thể hiện những khác biệt theo thời gian và giữa các doanh nghiệp.

3. Phương pháp nghiên cứu

Tác giả thực hiện thu thập báo cáo tài chính thường niên đã được kiểm toán từ 71 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE, giai đoạn từ 2008 - 2020.

Sau đó, tác giả sử dụng sự trợ giúp của phần mềm Stata 12 để thực hiện hồi quy và các kiểm định cần thiết. Trong bài nghiên cứu, tác giả thực hiện hồi quy OLS, FEM, REM và GMM hệ thống.

4. Kết quả nghiên cứu

4.1. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu

Bảng 2. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu

Nguồn: Kết quả phân tích trên Stata 12.0

Qua Bảng 2 cho thấy, Giá trị của biến hiệu quả kinh doanh trong giai đoạn 2008 - 2020 có giá trị nhỏ nhất là (-4,023); giá trị lớn nhất là 50.07.

4.2. Các kết quả kiểm định

Bảng 3. Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Nguồn: Kết quả phân tích trên Stata 12.0

Bảng 3 cho thấy giá trị VIF đều nhỏ hơn 5, nên các biến trong mô hình không có hiện tượng đa cộng tuyến. Và kết quả kiểm định lựa chọn mô hình thể hiện ở Bảng 4.

Bảng 4. Kết quả kiểm định lựa chọn mô hình

Nguồn: Kết quả phân tích trên Stata 12.0

4.3. Phân tích hồi quy

Để loại bỏ khuyết tật của mô hình, nghiên cứu sẽ dùng ước lượng GMM hệ thống - giúp sửa chữa triệt để các khuyết tật trong mô hình nghiên cứu (Hansen, 1982; Hausman, 1978; Schultz và cộng sự, 2010).

Tóm tắt các kết quả kiểm định ở Bảng 5.

Bảng 5. Tóm tắt kết quả

Sau khi thực hiện các kiểm định cho thấy, các số liệu của từng biến đều dừng và có ý nghĩa thống kê.

Bảng 6. Kết quả hồi quy của các mô hình GMM hệ thống

Nguồn: Kết quả phân tích trên Stata 12.0

- Nhóm biến tác động cùng chiều đến hiệu quả kinh doanh bao gồm:

+ SIZE (Quy mô doanh nghiệp): Biến này có tác động tích cực đến ROE, Quy mô tài sản (SIZE) của doanh nghiệp càng lớn có xu hướng hoạt động hiệu quả hơn các doanh nghiệp có tài sản thấp hơn.

+ TURN (Vòng quay tổng tài sản): Biến này có tác động tích cực đến ROE ở mức ý nghĩa thống kê 1%. Các doanh nghiệp bất động sản cần hướng đến mục tiêu là tối đa hóa hiệu quả hoạt động kinh doanh thông qua khai thác và quản trị hiệu quả những nguồn lực có sẵn dựa trên những giải pháp, chiến lược liên quan đến quy mô, cơ cấu vốn, quản trị khoản phải thu, khai thác hiệu quả tài sản.

+ CR (Khả năng thanh toán): Có tác động dương đến ROE, tức là doanh nghiệp bất động sản cần áp dụng mô hình quản trị vốn lưu động toàn diện, vì việc quản trị vốn lưu động tốt có tác động tích cực đến cân bằng tài chính và gia tăng hiệu quả của việc mở rộng quy mô nợ vay.

+ SG (Cơ hội tăng trưởng của DN): Có tác động dương đến ROE, vì tăng trưởng là một trong những điều kiện cơ bản để doanh nghiệp có thể đạt được các mục tiêu của mình trong suốt cuộc đời hoạt động sản xuất - kinh doanh.

+ GDP (Tăng trưởng kinh tế): Có tác động dương đến ROE. Tăng trưởngGDPgiúp cácdoanh nghiệpthu hút các nhà đầu tư hơn, sản lượng củadoanh nghiệpvà thu nhập của người dân tăng lên, dẫnđếntăng chi tiêu và đẩy mạnh cầu thị trường, gia tăng lợi nhuận củadoanh nghiệp.

- Nhóm biến có tác động ngược chiều đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản:

+ DTA (Tỷ số nợ): Biến này có tác động ngược chiều đến ROE, tức là, khi doanh nghiệp tăng hệ số nợ ngắn hạn trên nợ dài hạn sẽ làm cho rủi ro tài chính tăng lên và có độ tin cậy 95%. Theo tác giả, khi doanh nghiệp có hệ số này càng cao, tức là họ sẽ duy trì một mức nợ ngắn hạn cao nên khi dòng tiền của doanh nghiệp không đủ trả nợ sẽ làm giảm hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.

+ CATA (Tỷ lệ tài sản cố định): Hệ số này có tác động ngược chiều (-) với ROE, tức là, khi doanh nghiệp tỷ lệ tài sản cố định cao sẽ làm giảm hiệu quả kinh doanh ROE.

+ IR (Lãi suất): Biến này có tác động tiêu cực đến ROE, khi lãi suất càng cao thì làm giảm hiệu quả kinh doanh ROE và nó có độ tin cậy cao 95%.

5. Kết luận và kiến nghị

5.1. Kết luận

Thông qua nghiên cứu rủi ro tài chính tại các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE, cho thấy các doanh nghiệp đang phải đối  mặt với nhiều yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh ROE. Trong đó, các yếu tố chính được chia thành 2 nhóm tác động đến hiệu quả kinh doanh ROE gồm các quan sát tác động cùng chiều (5 yếu tố), các quan sát tác động ngược chiều (3 yếu tố) hiệu quả kinh doanh ROE.

5.2. Kiến nghị

- Đối với các doanh nghiệp bất động sản

Trong bối cảnh Việt Nam ngày càng hội nhập sâu với khu vực và thế giới, các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam ngày càng nhiều. Hơn nữa, lãi suất tiền gửi của các ngân hàng thương mại những tháng đầu năm 2021 rất thấp tạo nên làn sóng đầu tư vào lĩnh động sản lớn, do đó đã tạo ra những cơn sốt về giá đất tại hầu hết các địa phương. Để đảm bảo hiệu quả kinh doanh, các doanh nghiệp cần cân nhắc và xem xét gia tăng quy mô công ty và lựa chọn hình thức đầu tư cho phù hợp. Hiện nay, thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ và thiếu thống nhất; chưa bảo đảm công khai, minh bạch gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản. Đã có dấu hiệu về đầu cơ, làm sai lệch thông tin thông qua khâu phân phối.

- Đối với cơ quan quản lý nhà nước

Thứ nhất, tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách, văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản; xây dựng hệ thống công cụ để quản lý, kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản theo hướng ổn định, bền vững, có cấu trúc hoàn chỉnh và đồng bộ, kết nối liên thông với các thị trường khác của nền kinh tế; chủ động xây dựng các kịch bản và các giải pháp để điều tiết, kiểm soát, bình ổn thị trường.

Thứ hai, tiếp tục thực hiện tái cơ cấu thị trường bất động sản gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội; khắc phục lệch pha cung - cầu, phát triển đa dạng các loại hàng hóa bất động sản nhà ở, bao gồm nhà ở để bán, nhà ở cho thuê, thuê mua, có giá cả phù hợp với khả năng thanh toán của đại đa số đối tượng trong xã hội; kiểm soát cơ cấu phân khúc sản phẩm, đẩy mạnh phát triển phân khúc bất động sản cho thuê.

Thứ ba, đề nghị các cấp có thẩm quyền sớm xem xét bố trí đủ kế hoạch vốn trung hạn để cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ.

Thứ tư, đề nghị các cấp có thẩm quyền phải kiểm soát chặt chẽ khi quyết định hoặc chấp thuận đầu tư các dự án căn hộ trung và cao cấp. Khuyến khích các dự án căn hộ diện tích nhỏ, giá trung bình để tránh xảy ra tình trạng lệch pha cung - cầu dễ gây bất ổn cho thị trường.

Thứ năm, đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo triển khai các giải pháp nhằm đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, quan tâm bố trí quỹ đất và có cơ chế hỗ trợ để thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho thuê (đặc biệt là thành phố Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh thành phố có nhiều công nhân lao động).

Thứ sáu, Chính phủ cần quyết liệt thực hiện các gói chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội đã được Quốc hội thông qua, trong đó, tập trung khá lớn vào đầu tư công. 

Sử dụng vốn đầu tư từ ngân sách cần đặt trong một tầm nhìn chiến lược dài hạn. Vốn đầu tư của Nhà nước sẽ là vốn mồi thu hút các doanh nghiệp trong nước có đủ điều kiện, đủ năng lực tài chính tham gia các thành phần của các dự án lớn. Chính phủ thực hiện vai trò định hướng những hạng mục nào phân bổ tới doanh nghiệp, đồng thời, các doanh nghiệp có thể tự liên kết với nhau để triển khai, đáp ứng yêu cầu của dự án cũng như Chính phủ.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Đặng Đình Đào (1998). Giáo trình kinh tế thương mại. Hà Nội: NXB Đại học Kinh tế quốc dân.
2. Lê Minh Trường và Hứa Trung Phúc (2020). Tác động của cấu trúc vốn đến lợi nhuận của các công ty niêm yết tại HOSE. Tạp chí Tài chính, 741, 50-52.
3. Trần Trọng Huy và Nguyễn Thị Ngọc Hân (2020). Tác động của cấu trúc vốn đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành năng lượng niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Tạp chí Công Thương, 23, 361-367.
4. Quan Minh Nhựt, Lý Thị Phương Thảo (2014). Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Tạp chí khoa học Trường Đại học Cần Thơ, 33, 65-71.
5. Tariq, W., Usman, M., Mir, H., Aman, I., Ali, I. (2014). Determinants of commercial banks profitability: empirical evidence from Pakistan. International Journal of Accounting and Financial Reporting, 4(2), 1-22.
6. Cheng Q, Liu X, Sun Y, Guo K. (2016). The Performance Analysis of Real Estate Listed Firms Based on the Sliding Time Window. Procedia Computer Science, 91(2016), 1038-1043.
7. L. W. Mwangi, Muathe S. Makau, G. Kosimbei. (2014). Relationship between Capital Structure and Performance of NonFinancial Companies Listed In the Nairobi Securities Exchange, Kenya. Global Journal of Contemporary Research in Accounting, Auditing and Business Ethics, 1(2), 73-90.
8. Kauffman, R.J.; Mukhopadhyay, T. (1993). Realizing value from information technology investment. Journal of Management Information Systems, Taylor & Francis (Routledge): SSH Titles, 7 - 10.
9. Kapopoulos, P. and S. Lazaretou. (2007). Corporate ownership structure and firm performance: Evidence from Greek firms. Corporate Governance: An Int. Rev., 15(2), 144-158.

FACTORS AFFECTING THE ROE RATIO

THROUGH MARCO POLICY ADAPTABILITY

OF REAL ESTATE ENTETPRISESIN HO CHI MINH CITY

• Master. PHAN MINH TRI

Hong Bang International University

ABSTRACT:

This study deeply analyzed 8 main factors affecting the Return on Equity (ROE) ratio of real estate enterprises, including debt ratio, business size, asset turnover, solvency, and fixed asset ratio, economic growth and interest rates. These main factors are divided into 2 groups. The first group consists of five factors positively affecting the ROE ratio and the second group includes three factors negatively affecting the ROE ratio of real estate enterprises. This paper also makes recommendations for business managers and state management agencies in the field of real estate to improve the business performance of real estate enterprises.

Keywords: business performance, enterprise, real estate.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 9, tháng 5 năm 2022]